Французский рынок жилья находился в состоянии спада, по данным на 3-й квартал 2024 года, продажи и строительная активность снижались. Ожидается, что постепенная стабилизация начнётся в 2025 году. Этому будут способствовать улучшение условий кредитования и государственная политика, направленная на поддержку отрасли.
В 3-м квартале 2024 года индекс цен на вторичное жильё во Франции упал на 3,96% в годовом исчислении (-5,61% с поправкой на инфляцию), что стало пятым кварталом подряд снижения цен, согласно предварительным данным Национального института статистических и экономических исследований (INSEE).
В Иль-де-Франс, самом густонаселенном и экономически значимом регионе страны, цены на вторичную недвижимость упали на 5,24% в годовом исчислении, достигнув 6150 евро за кв. м, согласно данным Нотариальной палаты Парижа. В Париже цены снижались 13 кварталов подряд, а в 3-м квартале 2024 года снизились на 5,56% год к году, в результате чего средняя цена достигла 9520 евро за кв. м.
Прогнозы Высшего совета нотариусов (CSN), основанные на предварительных контрактах, указывают на то, что 4-й квартал 2024 года покажет умеренное снижение цен на вторичное жильё, до -2,1%. По прогнозам, темпы снижения продолжат замедляться и в 1-м квартале 2025 года достигнут -0,7% в годовом исчислении.
После двух лет спада к концу 2024 года появились признаки стабилизации. Национальная федерация недвижимости Франции (FNAIM) сообщила, что по состоянию на 1 января 2025 года средняя цена жилой недвижимости по всей стране составляла 2930 евро за кв. м, снизившись незначительно, на 0,8% в годовом исчислении. Заглядывая вперед, FNAIM ожидает постепенного восстановления, при этом цены стабилизируются в первой половине 2025 года, а во второй половине последует рост на 1% в годовом исчислении. По данным FNAIM, темпы восстановления рынка будут во многом зависеть от ставок по ипотеке и условий финансирования, которые, как ожидается, улучшатся в течение 2025 года. Кроме того, геополитические события и внутренняя жилищная политика будут играть решающую роль в формировании траектории рынка.
История рынка
С 2012 по 2015 год рынок недвижимости Франции переживал спад, вызванный ростом процентных ставок, ужесточением условий кредитования и сокращением налоговых льгот. Цены на квартиры и дома снижались в среднем на 1,7% в год. Ситуация стала улучшаться с 2016 года. Восходящая динамика сохранялась даже во время пандемии, когда рост цен укрепился до 6,4% (6,3% с поправкой на инфляцию) в 2020 году и до 6,9% (4,1% с поправкой на инфляцию) в 2021 году, что стало самым высоким годовым ростом с 2010 года.
В 2022 году рынок замедлился, номинальные цены выросли на 4,69% по сравнению с предыдущим годом, однако в реальном выражении снизились на 1,3%. Замедление продолжалось в течение 2023 года, и к 4-му кварталу 2023 года цены на вторичное жилье снизились на 3,88% в годовом исчислении (-7,33% с поправкой на инфляцию). Параллельно с этим строительная активность достигла самой низкой точки с 2000 года: как выданные разрешения, так и новые проекты оказались значительно ниже ранее установленного базового уровня.
Продажи жилья
Согласно данным Генерального совета по окружающей среде и устойчивому развитию (IGEDD), по состоянию на ноябрь 2024 года общее количество продаж вторичной недвижимости во Франции составило 778 000 единиц, что на 11,99% меньше, чем за тот же период годом ранее. Снижение к ноябрю 2024 года продолжалось 29 месяцев подряд. CSN предполагает, что объёмы продаж, возможно, достигли дна, и ожидает стабилизации.
«Рынок недвижимости, наконец, кажется, достигает своей низшей точки после двух лет резкого и головокружительного падения», – отметил CSN в своём последнем отчете. Совет связывает свой оптимизм со стабилизацией цен на недвижимость и продолжающимся снижением процентных ставок, подкрепленным недавним заявлением Европейского центрального банка. Кроме того, снижение инфляции в еврозоне и Франции повышает доступность, постепенно восстанавливая покупательную способность людей. FNAIM ожидает, что объёмы в сегменте вторичного жилья увеличатся на 6% в течение 2025 года, достигнув около 825 000 единиц.
Аренда жилья
В 2024 году, согласно предварительным данным INSEE, 40,3% жилых помещений в неостровной Франции сдавалось в аренду, 22,8% из которых представляли частный сектор аренды, а 17,4% – государственный сектор аренды. В обоих секторах индекс арендной платы INSEE стабилизировался в течение первых трех кварталов 2024 года после периода быстрого роста в 2022–2023 годах. Общий индекс арендной платы увеличился на 2,5% в годовом исчислении в третьем квартале 2024 года.
Анализ рынка, проведенный Global Property Guide в декабре 2024 года, показал, что самые высокие средние запрашиваемые ставки арендной платы наблюдались на рынках Парижа, Ниццы и Лиона. В этих городах средняя месячная ставка за аренду двухкомнатной квартиры составляла 2587 евро, 1490 евро и 1289 евро соответственно.
Источник: Global Property Guide
